Chi phí xây nhà ở Hà Tĩnh năm 2026: cách tính và bảng giá tham khảo

Muốn tính nhanh? Dùng công cụ ước tính chi phí xây nhà: nhập diện tích là ra, đơn giá sửa được.

Chi phí xây nhà = tổng diện tích xây dựng × đơn giá mỗi m². Theo các bảng giá thị trường công bố giữa năm 2026, đơn giá xây phần thô phổ biến khoảng 3,3–4 triệu đồng/m², còn xây trọn gói khoảng 4,8–8 triệu đồng/m², tùy gói vật liệu hoàn thiện. Đây là mức tham khảo chung, chưa phải báo giá riêng cho Hà Tĩnh, nên bạn luôn cần xin báo giá thực tế tại địa phương.

Công thức tính chi phí xây nhà

Nhà thầu thường không tính theo diện tích sàn thực tế, mà theo tổng diện tích xây dựng đã quy đổi. Mỗi hạng mục (móng, tầng, mái, sân) được nhân với một hệ số riêng, sau đó cộng lại.

Chi phí xây dựng = Tổng diện tích xây dựng × Đơn giá xây dựng (đồng/m²)

Hệ số quy đổi phổ biến

Hạng mục	Hệ số tham khảo
Móng băng	50% diện tích tầng trệt
Mỗi tầng có mái che	100% diện tích sàn
Mái bê tông cốt thép	50% diện tích
Mái tôn	khoảng 15–30% (tùy loại tôn, mỗi nhà thầu tính khác nhau)
Mái ngói trên kèo sắt	khoảng 70% diện tích mặt nghiêng
Sân dưới 15 m²	100% diện tích

Hệ số có thể khác nhau giữa các nhà thầu. Hãy hỏi rõ cách quy đổi trước khi ký hợp đồng.

Ví dụ: nhà 2 tầng, sàn 100 m²

Giả sử bạn xây nhà 2 tầng, mỗi sàn 100 m², móng băng, mái bê tông cốt thép.

Móng: 100 × 50% = 50 m²
Hai tầng: 100 × 2 = 200 m²
Mái: 100 × 50% = 50 m²
Tổng diện tích xây dựng: 300 m²

Đơn giá	Chi phí ước tính
Phần thô 3.300.000 đ/m²	khoảng 990 triệu đồng
Phần thô 4.000.000 đ/m²	khoảng 1,2 tỷ đồng
Trọn gói 4.800.000 đ/m²	khoảng 1,44 tỷ đồng
Trọn gói 5.500.000 đ/m²	khoảng 1,65 tỷ đồng
Trọn gói 8.000.000 đ/m²	khoảng 2,4 tỷ đồng

Các con số chỉ là ví dụ minh họa phép tính. Chi phí thực tế phụ thuộc vào thiết kế, nền đất, vị trí và vật liệu bạn chọn.

Phần thô và trọn gói khác nhau thế nào

Phần thô: móng, khung, tường, sàn, mái và các công việc kết cấu cơ bản. Bạn tự lo hoặc thuê riêng phần hoàn thiện.
Trọn gói: gồm phần thô và các công việc hoàn thiện theo phạm vi thỏa thuận (gạch lát, sơn, cửa, thiết bị vệ sinh, điện nước…). Một đầu mối lo từ thi công đến bàn giao.

Cùng một diện tích, hai căn nhà có thể chênh nhau hàng trăm triệu đồng chỉ vì chọn gói gạch, sơn, cửa và thiết bị khác nhau.

Những khoản ngoài đơn giá xây dựng

Thiết kế: một bảng giá tham khảo tại Hà Tĩnh ước tính phí thiết kế kiến trúc khoảng 190.000–290.000 đồng/m². Hãy so sánh nhiều nơi.
Xin phép xây dựng, giám sát, khảo sát nền đất: hỏi riêng từng khoản.
Nội thất và đồ rời: thường không nằm trong gói trọn gói.
Phát sinh: nên dự phòng một khoản cho thay đổi vật liệu, xử lý nền yếu hoặc điều chỉnh thiết kế.

Đơn giá nhân công xây dựng tại Hà Tĩnh năm 2026

Sở Xây dựng Hà Tĩnh công bố đơn giá nhân công xây dựng trên địa bàn tỉnh. Theo Công văn 3971/SXD-HĐXD ngày 01/7/2026, trong lúc chưa khảo sát và công bố giá theo phương pháp mới của Thông tư 37/2026/TT-BXD, tỉnh tạm áp dụng bảng giá chuyển đổi từ Quyết định 523/QĐ-SXD ngày 23/12/2025. Mức giá hiện hành như sau (đơn vị: đồng/công):

Loại nhân công	Vùng III	Vùng IV
Nhân công nhóm 1	281.000	270.000
Nhân công nhóm 2	311.000	299.000
Nhân công nhóm 3	322.000	309.000
Nhân công nhóm 4	346.000	333.000
Nhân công vận hành máy	337.000	324.000

Lưu ý khi đọc bảng này:

Đây là đơn giá dùng để lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng (chủ yếu cho công trình có vốn nhà nước), là bình quân gia quyền theo công tác đại diện. Nó không phải mức công thợ thực tế bạn trả khi xây nhà riêng.
Giá thuê thợ thực tế ngoài thị trường phụ thuộc tay nghề, thời điểm, khu vực và việc thuê theo ngày hay khoán. Nên hỏi trực tiếp nhà thầu.
Bảng này là giá tạm thời, có thể được thay khi Sở Xây dựng công bố đơn giá mới. Bạn nên kiểm tra văn bản mới nhất trên cổng thông tin của tỉnh.
Tôi chưa có nguồn ghi rõ xã, phường nào của Hà Tĩnh thuộc Vùng III hay Vùng IV, nên hãy hỏi Sở Xây dựng hoặc nhà thầu địa phương.

Cách dùng thực tế: nếu nhà thầu khoán nhân công riêng, bạn có thể đem bảng này làm mốc để so sánh. Ví dụ, một công ở nhóm 3 vùng III là 322.000 đồng, nên đội 5 thợ nhóm 3 làm 20 công trong tháng sẽ có chi phí nhân công tham khảo khoảng 32,2 triệu đồng (5 × 20 × 322.000 đồng).

Chi phí nhân công tính theo m²

Với nhà dân, nhiều chủ nhà thuê thầu nhân công: tự mua vật liệu, nhà thầu chỉ lấy tiền công. Khi đó tiền công thường được khoán theo m² xây dựng, nhân với tổng diện tích xây dựng đã quy đổi (cùng cách quy đổi ở phần đầu bài).

Tiền công khoán = Tổng diện tích xây dựng × Đơn giá nhân công khoán (đồng/m²)

Tùy nhà thầu, đơn giá có thể tính theo diện tích sàn hoặc theo diện tích quy đổi.

Ví dụ thực tế: hợp đồng thầu nhân công nhà 2 tầng tại Hà Tĩnh

Dưới đây là số liệu từ một hợp đồng thầu nhân công cho nhà ở dân dụng tại Hà Tĩnh, ký tháng 6/2026 (đã lược bỏ thông tin cá nhân). Chủ nhà mua vật liệu, nhà thầu chỉ nhận tiền công.

Hạng mục	Diện tích sàn (m²)	Đơn giá (đồng/m²)	Thành tiền (đồng)
Tầng 1	94,3	1.400.000	132.020.000
Tầng 2	84,5	1.400.000	118.300.000
Tầng mái (mái tôn, không đổ sàn mái)	81,5	600.000	48.900.000
Tổng	260,3		299.220.000

Hợp đồng ghi rõ diện tích đo thực tế mỗi tầng theo phạm vi nước giọt xung quanh, đã tính cả ô thông tầng, và quyết toán theo khối lượng thực tế nhân đơn giá. Quy ra, tiền công bình quân khoảng 1,15 triệu đồng cho mỗi m² sàn (299,22 triệu chia 260,3 m²).

Phạm vi công việc trong giá này

Nhà thầu làm: phần móng, xây thô từ móng đến hết tầng mái, lát gạch nền, ốp chân tường, ốp lát khu vệ sinh. Nghĩa là mức 1,4 triệu/m² đã gồm cả công lát và ốp, không chỉ phần thô thuần túy.
Nhà thầu không làm: đào móng và san lấp, đổ bê tông (móng, dầm, sàn), sơn, trần thạch cao, điện nước, chống thấm, bể nước, bể phốt.
Nhà thầu tự lo: giàn giáo, ván khuôn, máy đầm, dụng cụ, chỗ ăn ở cho thợ. Chủ nhà lo vật liệu, điện nước công trường và nước uống cho thợ.

Đây là một hợp đồng cụ thể, không phải mặt bằng chung. Giá phụ thuộc nhà thầu, thiết kế, thời điểm và phạm vi công việc. Nhà thầu nhận cả hai hạng mục sàn và mái nên đơn giá mái được tính riêng.

Khi nhận báo giá nhân công, hãy hỏi rõ: phạm vi công việc (phần thô hay trọn gói nhân công), cách quy đổi diện tích, ai lo giàn giáo, máy trộn và điện nước công trường, ai chịu trách nhiệm an toàn lao động và bảo hành, và tiến độ thanh toán theo giai đoạn.

Điều khoản nên có trong hợp đồng thầu nhân công

Từ hợp đồng nói trên, có một số điều khoản bạn nên đưa vào hợp đồng của mình:

Cách tính khối lượng: ghi rõ đo theo diện tích sàn hay diện tích quy đổi, đo đến đâu (ví dụ đến mép nước giọt), có tính ô thông tầng hay không. Quyết toán theo khối lượng thực tế nhân đơn giá.
Phạm vi làm và không làm: liệt kê từng việc, nhất là đổ bê tông, chống thấm, sơn, thạch cao, điện nước. Đây là chỗ dễ tranh cãi nhất.
Ai lo thiết bị: giàn giáo, ván khuôn, máy đầm do bên nào cung cấp.
Tạm ứng theo giai đoạn: hợp đồng trên chia 4 đợt, mỗi đợt 50 triệu đồng, gắn với các mốc xong móng, đổ sàn tầng 1, đổ sàn tầng 2, trát và ốp lát. Tổng tạm ứng 200 triệu, phần còn lại thanh toán khi hoàn thành.
Giữ lại tiền bảo hành: thanh toán không vượt 95%, giữ 5% trong 12 tháng để bảo hành các lỗi như ốp lát kênh, bong tróc, thấm dột. Với giá trị 299,22 triệu thì 5% khoảng 15 triệu đồng.
Tiến độ và phạt chậm: thời gian thi công 4,5 tháng, có ngày hoàn thành cụ thể, không tính ngày mưa bão, lũ lụt. Chậm bị phạt 0,1% giá trị hợp đồng mỗi ngày.
Quyền chấm dứt: bên nhận thầu tự ý dừng quá 7 ngày liên tục thì chủ nhà được thuê đơn vị khác, chi phí phát sinh do bên nhận thầu chịu.
An toàn lao động và bảo hành: bên nhận thầu chịu trách nhiệm an toàn cho thợ, công trình và nhà lân cận, có mặt xử lý bảo hành trong 48 giờ sau khi được thông báo.
Phát sinh: hai bên thỏa thuận đơn giá bằng văn bản trước khi làm.

Hợp đồng nên điền đầy đủ thông tin bên nhận thầu và các điều khoản không mâu thuẫn nhau. Nếu giá trị lớn, hãy nhờ người có chuyên môn pháp lý xem lại trước khi ký. Bài này chỉ mang tính tham khảo, không phải tư vấn pháp lý.

Giá vật liệu tại Hà Tĩnh

Sở Xây dựng Hà Tĩnh cũng công bố giá một số vật liệu xây dựng chủ yếu theo từng kỳ (gần đây có thông tin tháng 5 và tháng 6/2026, quý III/2026). Bạn có thể dùng làm mốc đối chiếu khi nhà thầu báo giá vật tư. Bảng này dành cho quản lý chi phí đầu tư nói chung, nên chỉ để tham khảo.

Cách kiểm soát chi phí

Chốt nhu cầu và diện tích trước, bớt các phòng không cần thiết.
Xin ít nhất 3 báo giá, yêu cầu ghi rõ vật liệu, nhãn hiệu và hệ số quy đổi.
Đưa danh mục vật liệu hoàn thiện vào hợp đồng để tránh phát sinh.
Dự phòng ngân sách cho phát sinh và thanh toán theo từng giai đoạn nghiệm thu.

Cập nhật: tháng 11/2026. Nội dung chỉ mang tính tham khảo, xem thêm Miễn trừ trách nhiệm và Chính sách biên tập.